Eigenkapitalrendite Immobilie: So wirkt der Leverage-Effekt

Die Eigenkapitalrendite (EK-Rendite) ist die wichtigste Kennzahl für Kapitalanleger. Sie zeigt, wie stark sich dein tatsächlich eingesetztes Kapital verzinst — und nicht der gesamte Kaufpreis.

Die Formel

Der Jahresüberschuss umfasst: Mieteinnahmen minus Kreditrate, Verwaltung, Instandhaltung — plus die Tilgung (die ist Vermögensaufbau) und die AfA-Steuerersparnis.

Der Leverage-Effekt

Der Leverage-Effekt (Hebeleffekt) besagt: Solange der Kreditzins unter der Objektrendite liegt, steigt deine EK-Rendite mit höherem Fremdkapitalanteil.

• ●Kaufpreis 200.000 €, Nettomietrendite 4 %, Zinssatz 3,5 %
• ●Mit 100 % Eigenkapital: EK-Rendite ≈ 4 %
• ●Mit 20 % Eigenkapital (40.000 €): EK-Rendite ≈ 8–12 %

Je weniger Eigenkapital du einsetzt, desto höher die Rendite auf dein EK — aber auch das Risiko steigt.

Risiken des Leverage

• ●Höhere Fremdfinanzierung = höhere monatliche Rate = geringerer Cashflow
• ●Steigende Zinsen bei Anschlussfinanzierung können den Hebel umkehren
• ●Bei Wertverlust der Immobilie haftest du mit dem vollen Darlehen

EK-Rendite richtig interpretieren

• ●8–15 %: Sehr guter Wert, typisch bei 15–25 % Eigenkapital
• ●5–8 %: Solider Wert, konservative Finanzierung
• ●Über 15 %: Möglich, aber prüfe das Risiko (wenig EK, enger Cashflow)

Berechne die EK-Rendite für verschiedene Finanzierungsszenarien mit unserem Rechner.