Vollfinanzierung Immobilie: Chancen und Risiken ohne Eigenkapital

Eine Vollfinanzierung (auch 100-%-Finanzierung) bedeutet, dass die Bank den gesamten Kaufpreis finanziert. Die Kaufnebenkosten musst du in der Regel trotzdem aus Eigenkapital zahlen.

Was ist eine Vollfinanzierung?

• ●100-%-Finanzierung: Bank finanziert den Kaufpreis, du zahlst die Nebenkosten
• ●110-%-Finanzierung: Bank finanziert auch die Kaufnebenkosten (selten, teurer)

Vorteile

• ●Schneller Einstieg: Du brauchst weniger Eigenkapital
• ●Höhere EK-Rendite: Durch den Leverage-Effekt verzinst sich dein eingesetztes Kapital stärker
• ●Kapitalerhalt: Dein Eigenkapital bleibt für andere Investments verfügbar

Risiken

• ●Höhere Kreditrate: Die monatliche Belastung steigt erheblich
• ●Negativer Cashflow: Fast unvermeidbar bei Vollfinanzierung
• ●Zinsänderungsrisiko: Bei Anschlussfinanzierung kann die Rate stark steigen
• ●Überschuldung: Bei Wertverlust der Immobilie übersteigt das Darlehen den Marktwert

Rechenbeispiel

Kaufpreis 250.000 €, Kaufnebenkosten 25.000 €, Zinssatz 3,5 %, Tilgung 2 %:

• ●Mit 20 % EK (50.000 €): Darlehen 200.000 €, Rate 917 €/Monat
• ●Vollfinanzierung: Darlehen 250.000 €, Rate 1.146 €/Monat

Mehrbelastung: 229 €/Monat — das ist oft der Unterschied zwischen positivem und negativem Cashflow.

Für wen ist Vollfinanzierung sinnvoll?

• ●Hohes Einkommen mit Spielraum für negativen Cashflow
• ●Hoher Grenzsteuersatz (AfA-Effekt kompensiert teilweise)
• ●Immobilie mit überdurchschnittlicher Rendite (über 5 % brutto)
• ●Klare Strategie für den Vermögensaufbau

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