Kaufpreisaufteilung: Gebäudeanteil berechnen & AfA maximieren 2026

Die Kaufpreisaufteilung entscheidet darüber, wie viel du als Vermieter jährlich von der Steuer absetzen kannst. Das Finanzamt lässt nur den Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreiben — nicht das Grundstück.

Was ist die Kaufpreisaufteilung?

Wenn du eine vermietete Immobilie kaufst, besteht der Kaufpreis aus zwei Teilen:

• ●Gebäudeanteil: Abschreibbar — hier greift die AfA (Absetzung für Abnutzung)
• ●Grundstücksanteil: Nicht abschreibbar — Grund und Boden unterliegen keiner Alterung

Die Kaufpreisaufteilung gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt. Dieser Anteil ist die Bemessungsgrundlage für die jährliche Steuerabschreibung.

Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Gebäudeanteil 75 %

• ●AfA-Basis: 225.000 €
• ●Jährliche AfA (2 %): 4.500 €
• ●Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz: 1.890 € pro Jahr

Welche Methode erkennt das Finanzamt an?

Die von der Finanzverwaltung anerkannte Methode ist das BMF-Sachwertverfahren (Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums). Grundlage sind:

1. NHK 2010 (Normalherstellungskosten): Baujahr-abhängige Baukostenkennwerte
2. Baupreisindex (BPI): Aktualisierung auf heutige Baukosten
3. Alterswertminderung (AWM): Berücksichtigt die Restnutzungsdauer
4. Bodenrichtwert (BORIS): Amtlicher Wert für den Grundstücksanteil

Das Ergebnis: ein objektiver Sachwert für Gebäude und Grundstück — aus deren Verhältnis ergibt sich der Gebäudeanteil.

Schritt-für-Schritt: Gebäudeanteil berechnen

Schritt 1: Daten sammeln

• ●Kaufpreis und Wohnfläche aus dem Kaufvertrag
• ●Baujahr aus dem Grundbuchauszug oder Exposé
• ●Bodenrichtwert: kostenlos über BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem) deines Bundeslandes
• ●PLZ für den Bodenrichtwert-Link

Schritt 2: Gebäude-Sachwert ermitteln

Das BMF-Verfahren berechnet den aktuellen Sachwert des Gebäudes:

• ●NHK-Basiskennwert nach Baujahr (E2 für <1995, E3 für 1995–2004, E4 für ≥2005)
• ●× BGF/WF-Faktor (1,90 bei ETW/WE, 2,04 bei EFH)
• ●× Außenanlagen-Zuschlag (3 %)
• ●× Baupreisindex (2025: 189,1)
• ●× Alterswertminderung (RND / GND, mindestens 30 %)

Schritt 3: Bodenwert ermitteln

Anteilige Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Bodenwert

Bei Wohnungseigentum (ETW): Gesamtfläche × Miteigentumsanteil (MEA) × Bodenrichtwert

Schritt 4: Aufteilung

Gebäudeanteil = Gebäude-Sachwert / (Gebäude-Sachwert + Bodenwert) × 100

Typische Gebäudeanteile nach Lage

Je teurer das Grundstück, desto niedriger der Gebäudeanteil — und desto geringer die AfA-Basis.

AfA-Sätze und Steuerersparnis

Seit 2024 gelten folgende AfA-Sätze (§ 7 Abs. 4 EStG):

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart man mit 4.000 € AfA jährlich 1.680 € Steuern — über 30 Jahre Haltedauer sind das 50.400 €.

Häufige Fehler bei der Kaufpreisaufteilung

Fehler 1: Aufteilung aus dem Kaufvertrag übernehmen
Manche Kaufverträge weisen eine Aufteilung aus — das Finanzamt prüft diese und weicht oft ab. Das BMF-Verfahren ist die verlässlichere Grundlage.

Fehler 2: Falschen Bodenrichtwert verwenden
Der Bodenrichtwert schwankt stark je nach Lage — auch innerhalb einer Stadt. Immer den tatsächlichen BORIS-Wert für die Mikroadresse nutzen.

Fehler 3: MEA vergessen bei ETW
Bei Eigentumswohnungen zählt nicht die Gesamtfläche des Grundstücks, sondern der anteilige Anteil laut Miteigentumsanteil (MEA) aus dem Grundbuch.

Fehler 4: Kürzere Nutzungsdauer ignorieren
Wer nachweist, dass das Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hat (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG), kann einen höheren AfA-Satz geltend machen. Ein Sachverständigengutachten zahlt sich bei teureren Objekten aus.

Berechne jetzt den Gebäudeanteil deiner Immobilie kostenlos nach BMF-Sachwertverfahren.