Mietrendite nach Steuern: So rechnest du den AfA-Effekt ein

Die meisten Renditeberechnungen ignorieren den Steuereffekt — dabei kann die AfA-Steuerersparnis deine Rendite um 1–2 Prozentpunkte verbessern.

Warum Steuern die Rendite verändern

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, aber du darfst Werbungskosten abziehen:

• ●AfA (Abschreibung des Gebäudeanteils)
• ●Kreditzinsen (nicht die Tilgung)
• ●Verwaltungskosten, Instandhaltung, Versicherungen

Oft entsteht steuerlich ein Verlust — obwohl die Immobilie real Geld verdient. Diesen Verlust kannst du mit deinem Einkommen verrechnen.

Rechenbeispiel

Kaufpreis 250.000 €, Baujahr 2000, 80 % Gebäudeanteil, Grenzsteuersatz 42 %:

• ●AfA-Betrag: 250.000 × 0,80 × 0,02 = 4.000 €/Jahr
• ●Steuerersparnis: 4.000 × 0,42 = 1.680 €/Jahr (= 140 €/Monat)

Diese 140 €/Monat verbessern deinen Cashflow direkt.

Rendite vor vs. nach Steuern

• ●Nettomietrendite: 3,5 % (ohne Steuereffekt)
• ●Nettomietrendite nach Steuern: 4,3 % (mit AfA-Ersparnis eingerechnet)

Der Unterschied von 0,8 Prozentpunkten kann über 20 Jahre einen fünfstelligen Betrag ausmachen.

Wann ist der Steuereffekt besonders groß?

• ●Hoher Grenzsteuersatz (ab 35 %): Mehr Ersparnis pro Euro AfA
• ●Hoher Gebäudeanteil (ab 80 %): Größere AfA-Bemessungsgrundlage
• ●Neubau ab 2024 (3 % AfA statt 2 %): 50 % mehr Abschreibung

Berechne die Rendite nach Steuern für deine Immobilie mit unserem Rechner.