Tilgung bei Immobilien: Wie viel Tilgung ist sinnvoll?

Die Tilgung bestimmt, wie schnell du dein Darlehen zurückzahlst — und beeinflusst Cashflow, Restschuld und Risikoprofil deines Investments.

Wie funktioniert Tilgung?

Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du eine feste monatliche Rate. Diese besteht aus:

• ●Zinsanteil: Sinkt über die Laufzeit
• ●Tilgungsanteil: Steigt über die Laufzeit

Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller ist das Darlehen getilgt — aber desto höher ist auch die monatliche Rate.

Tilgungsrate und Cashflow

Beispiel: 200.000 € Darlehen, 3,5 % Zinssatz

• ●1 % Tilgung: Rate 750 €/Monat — mehr Cashflow, aber 46 Jahre Laufzeit
• ●2 % Tilgung: Rate 917 €/Monat — ausgewogen, ca. 30 Jahre Laufzeit
• ●3 % Tilgung: Rate 1.083 €/Monat — schnell entschuldet, aber enger Cashflow

Was ist sinnvoll für Kapitalanleger?

• ●Mindestens 1 %: Sonst steigt die Restschuld bei Anschlussfinanzierung kaum
• ●Optimal 2 %: Guter Kompromiss zwischen Cashflow und Entschuldung
• ●3 %+: Nur wenn der Cashflow es hergibt

Sondertilgung: Ja oder nein?

Viele Darlehensverträge erlauben 5 % Sondertilgung pro Jahr. Vorteil:

• ●Flexibilität: Du zahlst nur, wenn du kannst
• ●Zinsersparnis über die Gesamtlaufzeit

Aber: Bei Kapitalanlagen kann es sinnvoller sein, das Geld in eine zweite Immobilie zu investieren statt sonderzutilgen — je nach EK-Rendite.

Restschuld bei Zinsbindungsende

Bei 10 Jahren Zinsbindung und 2 % Tilgung sind ca. 25 % des Darlehens getilgt. Die Restschuld muss dann zu neuen Konditionen refinanziert werden — ein Zinsänderungsrisiko.

Berechne verschiedene Tilgungsszenarien mit unserem Rechner.