Vervielfältiger Immobilie: Den Kaufpreisfaktor richtig einschätzen

Der Vervielfältiger (auch Kaufpreisfaktor oder Multiplikator) ist der schnellste Weg, eine Immobilie als Investment einzuschätzen. Er zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht.

Die Formel

Beispiel: Kaufpreis 250.000 €, monatliche Kaltmiete 1.000 € (= 12.000 €/Jahr)
Vervielfältiger = 250.000 / 12.000 = 20,8

Das bedeutet: Nach 20,8 Jahren Mieteinnahmen hast du (theoretisch) den Kaufpreis wieder eingespielt.

Welcher Vervielfältiger ist gut?

• ●Unter 20: Günstiger Kaufpreis im Verhältnis zur Miete — attraktiv für Kapitalanleger
• ●20–25: Durchschnitt in guten Lagen deutscher Großstädte
• ●25–30: Teuer, aber in Top-Lagen (München, Hamburg) üblich
• ●Über 30: Sehr teuer — die Rendite ist gering, Spekulation auf Wertsteigerung nötig

Vervielfältiger und Bruttomietrendite

Der Vervielfältiger ist der Kehrwert der Bruttomietrendite:

• ●Vervielfältiger 20 = 5,0 % Bruttomietrendite
• ●Vervielfältiger 25 = 4,0 % Bruttomietrendite
• ●Vervielfältiger 30 = 3,3 % Bruttomietrendite

Grenzen des Vervielfältigers

Wie die Bruttomietrendite ignoriert der Vervielfältiger Kaufnebenkosten, Finanzierung und laufende Kosten. Er eignet sich als Schnellcheck — für die finale Entscheidung brauchst du eine vollständige Renditeanalyse.

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